2008年04月22日

不動産契約時の注意点…適合証明書取得費用の不当請求

不動産購入の契約時にはいろいろな諸費用がかかってくるが、
この諸費用はなるべく少なくしたいと誰もが考えることでしょう。
実際には数万円の違いでも、不動産価格からは少額でも、実生活での
数万円は大きいもの。
少しでも節約したいものです。
今回は適合証明書取得費用を考えてみます。

不動産広告でも最近の新築物件では
「適合証明書取得済み」
と明記されたものも多くなってきた。
これは、このように明記することによって購入者へ
安心感を与えて売りやすくするためのものである。
しかし、まだまだこのような物件は一部であり、
別途、適合証明を取得しなければフラット35などの公的ローンを
組めない場合が多い。

このような場合、ローン申請と同時に適合証明取得の手続きを
することになる。
この適合証明書の取得のための費用は買主が負担することになる。
別途費用が発生することになるのである。

通常、適合証明書取得にかかる費用は業者によって差があり、
2万円〜10万円ぐらいと差があるようです。
この差が出てくることの内容は不明ですが、買主側にとっては
これで、建物が強固で安全なものになるわけではないので
安いに越したことはありませんよね。

一番、まずいのが事前に金額を確認しないまま
契約を仲介する不動産屋、または売主の建売業者に代行手続きしてもらうことです。
これでは、後からいくら請求されても不満が残り、トラブルの元になります。
こういう場合でも、適合証明書取得機関の領収書のコピーと代行手続きの手数料を
明記したものを請求するといいでしょう。
これで不当な手数料など請求をしていることがわかるかもしれません。
業者は嫌がると思いますが、金額の発生するものの証拠を残すことは契約の基本です。

では、一番いい方法はというと、
これはやはり自分で適合証明書取得機関の金額を調べて、
安いところに自分で連絡して取得することです。
実際には3万円以下なら安いところだと思います。
不動産屋などでも良心的なところは手数料なしでも2万円台で
取得手続きしてくれると思います。

儲けを少しでも多くしようとする業者は
物件価格だけでなく、こういった諸費用でも儲けようとしています。
これはある意味、必ずしも不当なことではないかもしれまぜんが、
もっと安い手段があることを知らない買主に対して、その説明もせず
”これだけかかります”を選択肢を与えない業者が悪いのです。

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2008年04月17日

こんな業者には要注意…売れ残り物件の再販業者

よくマンションなどは一定時期では完売せず、売れ残ってしまうことがある。
こういう場合、販売会社のデベロッパーも銀行からの借入れ金の利息と物件の税金で
コストがかかってしまうため、まとめて再販業者に安く売ってしまうことがある。

そして、再販業者は安く買い取った物件を元の値段と同様な価格か若干の値引きに
見せかけて買値との差額で利益を出そうとする。

ここまでは、誰でも知っていることであろう。
しかし、この再販業者、とんでもないゲリラ会社であることがほとんどだ。

こういう会社はバイト的な社員を安く雇い売てしまうと会社をたたんで逃げてしまう。


その手口のいくつかを紹介しておきましょう。

1.ローンをふかす

こういう会社は「ローンをふかす」という手口をよく使う。
どういうことかというと、ローン申し込み時に買主が記入する際、
本物の申し込み用紙とは別に偽の申し込み用紙を使い、実際の借入れ額より多い額で
記入されたローンを申し込ませるのである。
そして、そのローンを返済させるのである。
買主は想定したローンを組んだと思っていても、実際には多額のローンを裏で申し込まれていたりする。
これに引っかかってしまったら悲劇である。
防衛策としては、ローンを業者経由でまかせるのではなく、自分で直接銀行に申し込むことで回避できる。


2.頭金の援助を行うというトリック

マンションを買いたいけれど、頭金が少なくて買えないという買主に
魅力的な援助を行うという申し出をしてくる。
再販会社が頭金を低利で肩代わりするというようなことが多い。
こんなことありえないことなど賢明な方ならわかるだろう。
防衛策としては、頭金の援助ではなく、物件価格を値下げしてくれと言えばいいのだ。

応じなければ買わなければいい。


こういうゲリラ会社は売るだけ売ったら会社をたたんで、
クレームの持って行き場がない状態にしてしまう。
買主が不正に気がついたときには遅いのだ。

こういう会社でもとりあえずHPは作成しておき、とりあえずの体裁は整えるので
騙される人も多い。
しかし、再販業者の場合は更新回数(1)のところが多いので、
できるだけ、こういう会社から直接物件を買うことは避けたい。

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2008年04月15日

誰も書かない信頼できる不動産屋の探し方

いい物件を見つけるためには、必ずしも不動産屋を通す必要はありませんが、
一般的には不動産屋を通すパターンが一般的だと思います。
そういう物件選びにかかせない不動産屋さんですが、
一般メディアからの情報はほとんどが業者側から発信されたものなので
ここでは、私の経験に基づいた信頼できる不動産屋さんの探し方をご紹介します。

まず、一般的に言われるのが、以下のものです。

1.登録更新回数の多いところ
2.大手
3.行政処分履歴のないところ

1について
登録更新回数が多いところというだけで信頼できるかというと、
これがそうでもありません。
実際には、不正が表に出ないようにして儲けているから長く続けて
いられるということもあります。
それに、更新回数の多いところが、所轄の都道府県庁役人と繋がっていて
不正を行っても行政処分を免れるようになっていることもあります。
更新回数はあまり参考にはならないと心しておいてください。
ただ、売れない物件をまとめて購入して再販を専門的に扱う業者で
更新回数(1)のところはよほどのことがない限り避けた方がいいでしょう。
(再販業者のことは別途、説明の機会を設けます)

2について
まず、不動産業界において大手、中小によっての信頼度というのは
あまり期待できません。
大手であれば安心というようなことが書かれていることがありますが、
大手でも、受け取ったお金は法律で規定されていても簡単には
返しませんし、問題のある物件だと知っていても、買主にデメリットを
十分に説明せずに売ろうとします。
例えば、近隣住人の問題や今後の周辺環境の変化などもそうですし、
不動沈下しているような軟弱地盤に建った家とか、平気で薦めてきます。
私などは”誇り”などというブランド名の物件を多く出しているN不動産に
あわや不同沈下物件をつかまされるところでしたが、
契約前にプロの診断士に調べてもらったところ著しい不同沈下物件で
あることがわかり難を逃れたことがあります。
所詮、不動産屋は大手、中小問わず売ってナンボの世界なんでしょう。
大手ほど儲けを出す必要があるということも背景にはあります。

3について
実際に私が経験したところでは、3はいいかもしれませんが、
実際に都道府県庁であらかじめ調べる人はまれでしょう。
これは調べるに越したことはありませんが、あまり現実的な
業者の見極め方とは言えません。

では、何をポイントとするかです。
私の経験上、比較的信頼できる業者を探すポイントは以下のようになります。

1.物件案内してもらったりしている合間にでも、
  ”公的ローン「フラット35」などを利用することを基本と考えている”
  と言ってみましょう。
  このとき、嫌がる態度を見せる業者はまずいい業者ではないです。
  公的ローンは決済に時間がかかることと面倒な手続きが多いので
  業者側にメリットはないのです。
  しかし、買主側には安い金利で借りられるメリットは計り知れないわけ
  ですから自分たちの都合ばかり考える業者は避けた方がいいです。
  ただ、物件を案内している人は嫌がる態度を見せなくても、
  契約やローンを社内で担当している人の様子を見る必要があります。

2.ローン特約条件に「フラット35」では契約できないと
  ウソをつく業者がときどきいます。
  審査の期間が長いから先に銀行ローンを申し込む必要があるなどと
  言ってくるパターンです。
  とりあえず、自社の提携先銀行を強引に薦めてくる会社はアウトです。

3.不動産屋にはいろいろなタイプの会社がありますが、
  契約時以外は自社社員ではなく契約社員に物件案内などをさせて
  歩合制でやっているところがあります。
  こういうところは比較的まずいところが多いです。
  大抵、1または2に当てはまる業者であることが多いです。
  
4.信頼できる設計事務所、工務店を先に探して、そこで紹介してもらう
  と比較的いい業者である場合がある。
  (信頼できる設計事務所、工務店の探し方は別途、機会を設けます)

5.個人でやっている不動産屋は見極めやすい。いいところも多い。
  なぜなら、その人だけチェックしておけば儲け主義の度合いがわかるからです。

6.自社の司法書士などを契約時に使わせようとしている業者は要注意。
  司法書士と不動産屋が組めば、どんなに悪いこともできてしまいます。
  物件案内してもらう際にでも、
  ”契約の際には指定された司法書士を使わないといけないとかありますか?”
  とそれとなく聞いておくとよいでしょう。
  できるだけ、自分で選んで自分で申し込んだ銀行などのお抱えの
  司法書士を使うことをお勧めします。
  一番いいのは、自分で登記することです。法務局でもいろいろと教えてくれるので

  トライしてみることをお勧めします。数万円の費用がかからずに済みますし、
  だまされることがありませんから安心です。

7.建築条件無しの土地を買ってこだわりの家を建てたいと思っている人は
  少なくないでしょう。
  ときどき、悪質な不動産屋では
  「土地だけでは銀行の融資が出ないので、現金がなければ建築条件無しの土地は買えない」
  などと平気でウソをついて、自社の建売物件や建築条件付きの物件を薦めてくる業者
  があります。
  (ガラズ張りで物件資料を外から見えるようにして展開している業者も、その1つです)
  銀行は通常、一定期間(例えば2年)以内に自分が住む住居を建築することを前提にして
  ローンを組めるところが多いです。専攻して土地のみ契約でもローンは組めるんです。
  このようなウソをつく会社は最悪です。避けましょう。

8.仲介手数料半額などという会社の場合、普通、なにか怪しいものを感じるでしょう。

  しかし、これはデメリットにはなりません。
  営業として不利な状況(テレビCMしていない、事務所が駅前でないなど)
  であるので、少しでも客を取る努力をしているだけです。
  仲介手数料は巨額(100万円を超えることがほとんどでしょう)ですから
  積極的に検討した方がいい業者だと言えます。
  インターネットで探すとときどき出てきますのでチェックしておきましょう。
  ただ、上のようないろいろな業者の見極めは必要です。

9.仲介手数料の支払いの時期を聞く。
  仲介手数料を契約時に全額要求する会社はまずアウトです。
  最近は契約時に半金、決済時に半金が多いようですが、
  決済時に全額でもいいという業者は○です。

10.建築と不動産屋の両方の経営をしているところは避けた方がいい。
   こういうところではいい建物は建たないでしょう。
   大抵の場合、儲け主義だけでいい家を建てたいという発想はないと思います。

11.まったく個人的な経験ですが、中規模以上の業者では
   Sだけが悪い印象がない。
   (実際には被害を受けた人もいるかもしれませんが。。。)

12.建物ではなく土地のみ扱っている不動産屋は○の可能性大。
   これは儲けが少ない土地のみの扱いでも、いい家を建てて欲しいと
   思う気概が感じられるからです。

結論からいくと、殆どの業者はアウトでしょう。
しかし、いろいろな業者の人と話しをしているとだんだんわかってくると思います。
がんばってください。

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2008年04月14日

[じっくり派]のための家づくり講座

あの有名なエコ住宅のバイブル本である
ナチュラルハウスをつくろう―環境と健康を考えた住まいづくりのガイドブック
を書いた野池政宏さんが書いた本
じっくり派のための家づくり講座〈1〉断熱・省エネ編
を読んだ。

断熱・気密をテーマにした本はあの有名な南雄三さんの本をはじめ
たくさんの本が出てますが、大抵は高断熱・高気密派と思われる方が多く
自然住宅派の建築士の方には賛同されない傾向にあるものが多かったと思います。
しかし、さすが、野池さんです。
この本は、必ずしも高断熱・高気密でなければいけないというようなことを
諭した本ではありません。
断熱と気密の関係を正しい知識をして把握した上で、
それぞれの異なる家や施主の考え方をもって、どのような住まい方をしたらいいかを
アドバイスしてくれるという、とても公平な本です。

住宅建設業界では、高断熱・高気密派、自然住宅派、外張り断熱派、充填断熱派
でいろいろな議論が展開されることが多いですが、それぞれのどのような考え方
を持っていても、それぞれの建て方、住まい方ができるのだという指摘は他の本には
ないものであり、うなってしまいます。

たしかに”家はこうじゃなきゃいけない”ということはありませんよね。
家づくりに行き詰まってしまってしまう人も多いでしょう。
そんな方には多いにお勧めの一冊です!

じっくり派のための家づくり講座〈1〉断熱・省エネ編
野池 政宏
エクスナレッジ
売り上げランキング: 309801
おすすめ度の平均: 5.0
5 詳しい・偏っていない それがいい


「じっくり派」のための家づくり講座〈2〉自然住宅(環境×健康)編
野池 政宏
エクスナレッジ
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おすすめ度の平均: 4.0
4 家づくりを考えている人はまず読んでみよう。






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2008年04月02日

不動産売買契約時の注意点…払ったお金は戻って来ないと心せよ!

不動産売買契約の際には、仲介手数料、手付金等いろいろな金銭の授受が
発生することがあります。

このときに支払うお金は、契約がなんらかの原因(ローン特約など)
で白紙解除となった場合、契約書の印紙を除いて全額返還されるべきものです。
それなら、安心していくらでも支払っていいと思うでしょう。

しかし…です。
これがこの業界のどうしようもないところなのですが、
受け取ったお金をやすやすと返金してくれる業者はほとんどないと
思っていたほうがいいでしょう。
これは大手、中小問わずです。
(大手の中には電鉄会社系のところや、CMでイメージガールを起用してフランチャイズ展開しているところも例外ではないです。というか、そういうところのトラブル件数が最も多いかもしれません)

例えば、仲介手数料ですが、業者側は、それまでの仕事の対価であるといった口実をしてくるところも多くあります。
契約時に半額の仲介手数料を支払っていて、ローンが下りなかった場合などは、
明らかに全額返還なのですが、業者側が返さないんですね。
手付金にしても同じです。
彼らは何か不都合にならなければ返す素振りは見せないんです。

じゃあ、どうしたら取り戻せるか?

1つめに方法として、都道府県庁の宅地建物指導課等へ相談に行って行政指導してもらうということです。ここは無料で相談できます。
行く前に業者に対して「役所へ相談する」旨を伝えて予め警告しておくとよいでしょう。

役所は業者に対して免許停止などの行政処分権限を持っていますから、
業者はそういうところから電話がかかってくるとびびるものです。
ただ、最近はこういうお役所と癒着ができていて、あてにならない場合もあるようです。そういう場合は、消費者相談センターでも相談した方がよいです。

2つめの方法としては、司法書士や弁護士に相談することです。
都道府県庁には無料相談できる場合もありますし、勤務先や組合で無料相談
できる場合もあるでしょう。
そして、業者に対して内容証明郵便などを出してもらったりしてもらえます。
しかし、そんなことで、簡単に返金しない業者も多いです。
そういうときには訴訟手続きしてもらうしかありません。
訴訟手続きを始めて役所等に個人情報開示請求などをして初めて業者側が
返金の意思を見せることが多いようです。
訴訟となっても原告である、買主が法廷に出て行くことは少ないようですので訴訟に負ける要素がほとんどない場合は行動に出た方がいいと思います。

上記のような方法が一番有効なのですが、平日の昼間にそんなところへ行くのも大変ですし第一、訴訟になりそうになると買主へは相当な精神的ストレスが降りかかります。
全額返還を勝ち取っても弁護士や司法書士への報酬費用が発生してしまいます。
結局はほとんどの買主がこういうところへ訴えてまで返金要求してこない確立が高いのを承知で業者側は返金しないのです。
かなり悪質な業界と思われても仕方ないですが、これが現実です。

ですから、支払いはなるべく最後の決済時に行った方が賢明です。
業者は要求するでしょうが、「持ってくるのを忘れた」とか、
「どうしても都合付けられなかった」でもいいんです。
それでも業者側は契約が流れるのが一番イヤですから、簡単に契約しないということにはならないと思います。
次回のタイミング(ローン内定時など)で、支払う旨の誓約書を要求される場合もあるかと思いますが、きっぱりと「最終決済時でないと用意できない」と言っておきましょう。


不動産契約に関する支払いは成功報酬が基本ですから、
事前に支払ってトラブルになるのは避けましょう。

また、どうしても払わなければならない状況であれば、金額の返還される契約書の条文をしっかり確認しておくことが大事です。
さらに、契約する前に事前に契約コンサルを行ってくれる会社もありますから頼んでおくと安心できます。

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