2008年03月24日

不動産売買契約時の注意点…「ローン特約」条項には固有名詞で記載をする

不動産売買契約というのは一般の人にとっては大金を扱うことで、
非常に気を使う行為です。

自分自身の経験から、不動産契約時の注意点を示しておきますので参考にしてください。


契約時に注意することはたくさんあるのですが、今回はその中で
「ローン特約」
を取り上げてみます。

この「ローン特約」というのは、買主をもしものときに守るためにあるものです。
多くの場合、家を購入するときには銀行などからローンを組むと思います。
しかし、不動産売買契約後、予定していたローンが銀行の審査によって下りない
ということがあります。
このときに、売買契約を白紙撤回にして手付金や仲介手数料などをすべて無利子で返還できる
ようにするために「ローン特約」の条項が設けられているのです。

ただ、ここへの記載内容には大変な注意を要することを一般の人はわかっていないのです。
どういうことかというと、この「ローン特約」の条項は買主側には絶対に必要な条項ではあるのですが、
売主と仲介業者(不動産屋)にとってはとてもやっかいな条項なのです。
売主と仲介業者(不動産屋)はせっかく売買契約までしたのに、ある一定期間が過ぎた後、
契約が白紙になってしまっては、元に戻るというだけでなく時間と手間による損失を被ることになってしまうのです。
ですから、売主と仲介業者(不動産屋)にとっては白紙撤回などというのはなんとしても
避けたいわけです。
そこで、この「ローン特約」の条項に記載する際トリックを仕掛けるのです。

そのトリックの手口をご紹介しましょう。
売買契約書はあらかじめ仲介業者(不動産屋)が作成します。
その際、仲介業者(不動産屋)はこの「ローン特約」に記載すべき銀行名の欄などに単に
「提携ローン」とか「都市銀行」
などといったあいまいな記述をします。
これが危険な記載であることに一般の人は気がつきません。
どういう風に危険かというと、万が一、買主が金利が安いと思って申し込んだ銀行でローン審査が
通らなかった場合、同様の金利で別の銀行でローンが組めればいいですが、
それでも審査に通らなかったら白紙撤回できるものと思うでしょう。
しかし、「提携ローン」とか「都市銀行」などと書かれていた場合は白紙撤回できないんです。
そして、仲介業者(不動産屋)は、それならと審査の甘く金利が高い提携銀行(消費者金融などの場合あり)
に申し込ませます。それで審査が通るとどんなに金利が高くても(たとえ25%などという金利であっても)
契約は白紙撤回できないんです。
これが、大手、中小問わず今も普通に行われている仲介業者(不動産屋)の手口です。


じゃあ、どうすればいいのかと言うと、もうお分かりですね。
「ローン特約」の記載欄には固有名詞をキチンと明記しなければなりません。
例えば、
”○×銀行 △支店 フラット35(保障型)”
この例のように銀行名だけでなく支店名やローンの具体的名称まで入れておくのがいいでしょう。
こうすれば、その記載のローン審査が下りなかったときには白紙撤回が正々堂々とできますし、
その他の銀行や他のローンを再度申し込んで契約を続行する意思を示してもいいのです。

絶対白紙撤回しなければならないわけではなく最低条件をはっきりさせておくだけなのですね。
ですから、できるだけ条件の厳しい記述をしておくといいと思います。

ただ、さらに注意したいのは、仲介業者(不動産屋)としてはそういう記述をされては

百害あって一利なしですから、提携ローンが安いとか大丈夫とか言ってそのような記述をされない
ように説得してくるでしょう。そういうときにははっきりと意思を示さなくてはいけません。
大概の場合、仲介業者(不動産屋)が勧めてくるローンは自社の提携先とのローン契約を取り付けて
マージンをもらうためのものですから、ローンは自分で金利を調べて自分で申し込んだ方がいいです。

この件は本当に大手でも同じような誘導をしてきますから、大手だから安心ということはまずありません。
昔から不動産屋は”せんみつ”と言って1000言ったことで3つしか本当のことを言わないと言われてきましたからね。
逆にここに書く銀行ローンの固有名詞を尋ねてくるような業者であったなら結構信頼できる業者と言えます。

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posted by 初夏のレモネード at 22:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買契約時の注意点 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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