2008年05月08日

不動産契約時の注意点…司法書士は業者指定でないところで

不動産の売買契約には登記を行う必要がありますが、
その登記を代理で行うことになるのが司法書士です。
この司法書士を使わずに自分で登記するのが本来原則であるのですが、
実際には代理人として司法書士が代行して手続きするのが一般的です。

最近はここでも、いろいろなワナがあります。
それは、売主または不動産屋指定の司法書士を使うことが条件となっている
物件があることです。
物件資料にそのように明記されていたり、売買契約書のコピーを契約前に
もらったときに初めてその条件がわかったりなどです。
業者側はあまり話題にしませんが、これには意味があるのです。
1つは、売主の建売業者や不動産屋との癒着で司法書士からのキックバックが
あることです。
良心的に考えれば、手続きが円滑に行えるようにということも考えられますが、
そうであれば何も指定までする必要はないでしょう。
また、司法書士と売主や不動産屋が組めばどんな悪いこともできます。
偽造登記をして、実際には登記せずに自分の不動産とならない場合など
いろいろな危険な要素をはらんでいます。

対抗策としては売買のときの条件で値引きと一緒に、司法書士や
土地家屋調査士は自分で選べるという条件を出しておくことです。
売主や不動産屋は売れてナンボの世界です。
実際には少額の司法書士との関係などなくても契約が優先なのです。
大抵の買主が何も言わないからそのまま指定通りの司法書士を使って
少しでも儲けようとしているのです。
不当に高い手数料を請求されるのがオチです。

登記は本来自分でやるものですし、自分でできます。
特に表示登記はそうです。(これは土地建物調査士)
法務局の係りの方は素人に優しく教えてくれます。
あらかじめその手の本を購入して勉強すれば大丈夫でしょう。
なにせ、約20万円の節約になるのですから
がんばって自分がやるのがお勧めです。

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2008年04月22日

不動産契約時の注意点…適合証明書取得費用の不当請求

不動産購入の契約時にはいろいろな諸費用がかかってくるが、
この諸費用はなるべく少なくしたいと誰もが考えることでしょう。
実際には数万円の違いでも、不動産価格からは少額でも、実生活での
数万円は大きいもの。
少しでも節約したいものです。
今回は適合証明書取得費用を考えてみます。

不動産広告でも最近の新築物件では
「適合証明書取得済み」
と明記されたものも多くなってきた。
これは、このように明記することによって購入者へ
安心感を与えて売りやすくするためのものである。
しかし、まだまだこのような物件は一部であり、
別途、適合証明を取得しなければフラット35などの公的ローンを
組めない場合が多い。

このような場合、ローン申請と同時に適合証明取得の手続きを
することになる。
この適合証明書の取得のための費用は買主が負担することになる。
別途費用が発生することになるのである。

通常、適合証明書取得にかかる費用は業者によって差があり、
2万円〜10万円ぐらいと差があるようです。
この差が出てくることの内容は不明ですが、買主側にとっては
これで、建物が強固で安全なものになるわけではないので
安いに越したことはありませんよね。

一番、まずいのが事前に金額を確認しないまま
契約を仲介する不動産屋、または売主の建売業者に代行手続きしてもらうことです。
これでは、後からいくら請求されても不満が残り、トラブルの元になります。
こういう場合でも、適合証明書取得機関の領収書のコピーと代行手続きの手数料を
明記したものを請求するといいでしょう。
これで不当な手数料など請求をしていることがわかるかもしれません。
業者は嫌がると思いますが、金額の発生するものの証拠を残すことは契約の基本です。

では、一番いい方法はというと、
これはやはり自分で適合証明書取得機関の金額を調べて、
安いところに自分で連絡して取得することです。
実際には3万円以下なら安いところだと思います。
不動産屋などでも良心的なところは手数料なしでも2万円台で
取得手続きしてくれると思います。

儲けを少しでも多くしようとする業者は
物件価格だけでなく、こういった諸費用でも儲けようとしています。
これはある意味、必ずしも不当なことではないかもしれまぜんが、
もっと安い手段があることを知らない買主に対して、その説明もせず
”これだけかかります”を選択肢を与えない業者が悪いのです。

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2008年04月02日

不動産売買契約時の注意点…払ったお金は戻って来ないと心せよ!

不動産売買契約の際には、仲介手数料、手付金等いろいろな金銭の授受が
発生することがあります。

このときに支払うお金は、契約がなんらかの原因(ローン特約など)
で白紙解除となった場合、契約書の印紙を除いて全額返還されるべきものです。
それなら、安心していくらでも支払っていいと思うでしょう。

しかし…です。
これがこの業界のどうしようもないところなのですが、
受け取ったお金をやすやすと返金してくれる業者はほとんどないと
思っていたほうがいいでしょう。
これは大手、中小問わずです。
(大手の中には電鉄会社系のところや、CMでイメージガールを起用してフランチャイズ展開しているところも例外ではないです。というか、そういうところのトラブル件数が最も多いかもしれません)

例えば、仲介手数料ですが、業者側は、それまでの仕事の対価であるといった口実をしてくるところも多くあります。
契約時に半額の仲介手数料を支払っていて、ローンが下りなかった場合などは、
明らかに全額返還なのですが、業者側が返さないんですね。
手付金にしても同じです。
彼らは何か不都合にならなければ返す素振りは見せないんです。

じゃあ、どうしたら取り戻せるか?

1つめに方法として、都道府県庁の宅地建物指導課等へ相談に行って行政指導してもらうということです。ここは無料で相談できます。
行く前に業者に対して「役所へ相談する」旨を伝えて予め警告しておくとよいでしょう。

役所は業者に対して免許停止などの行政処分権限を持っていますから、
業者はそういうところから電話がかかってくるとびびるものです。
ただ、最近はこういうお役所と癒着ができていて、あてにならない場合もあるようです。そういう場合は、消費者相談センターでも相談した方がよいです。

2つめの方法としては、司法書士や弁護士に相談することです。
都道府県庁には無料相談できる場合もありますし、勤務先や組合で無料相談
できる場合もあるでしょう。
そして、業者に対して内容証明郵便などを出してもらったりしてもらえます。
しかし、そんなことで、簡単に返金しない業者も多いです。
そういうときには訴訟手続きしてもらうしかありません。
訴訟手続きを始めて役所等に個人情報開示請求などをして初めて業者側が
返金の意思を見せることが多いようです。
訴訟となっても原告である、買主が法廷に出て行くことは少ないようですので訴訟に負ける要素がほとんどない場合は行動に出た方がいいと思います。

上記のような方法が一番有効なのですが、平日の昼間にそんなところへ行くのも大変ですし第一、訴訟になりそうになると買主へは相当な精神的ストレスが降りかかります。
全額返還を勝ち取っても弁護士や司法書士への報酬費用が発生してしまいます。
結局はほとんどの買主がこういうところへ訴えてまで返金要求してこない確立が高いのを承知で業者側は返金しないのです。
かなり悪質な業界と思われても仕方ないですが、これが現実です。

ですから、支払いはなるべく最後の決済時に行った方が賢明です。
業者は要求するでしょうが、「持ってくるのを忘れた」とか、
「どうしても都合付けられなかった」でもいいんです。
それでも業者側は契約が流れるのが一番イヤですから、簡単に契約しないということにはならないと思います。
次回のタイミング(ローン内定時など)で、支払う旨の誓約書を要求される場合もあるかと思いますが、きっぱりと「最終決済時でないと用意できない」と言っておきましょう。


不動産契約に関する支払いは成功報酬が基本ですから、
事前に支払ってトラブルになるのは避けましょう。

また、どうしても払わなければならない状況であれば、金額の返還される契約書の条文をしっかり確認しておくことが大事です。
さらに、契約する前に事前に契約コンサルを行ってくれる会社もありますから頼んでおくと安心できます。

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2008年03月24日

不動産売買契約時の注意点…「ローン特約」条項には固有名詞で記載をする

不動産売買契約というのは一般の人にとっては大金を扱うことで、
非常に気を使う行為です。

自分自身の経験から、不動産契約時の注意点を示しておきますので参考にしてください。


契約時に注意することはたくさんあるのですが、今回はその中で
「ローン特約」
を取り上げてみます。

この「ローン特約」というのは、買主をもしものときに守るためにあるものです。
多くの場合、家を購入するときには銀行などからローンを組むと思います。
しかし、不動産売買契約後、予定していたローンが銀行の審査によって下りない
ということがあります。
このときに、売買契約を白紙撤回にして手付金や仲介手数料などをすべて無利子で返還できる
ようにするために「ローン特約」の条項が設けられているのです。

ただ、ここへの記載内容には大変な注意を要することを一般の人はわかっていないのです。
どういうことかというと、この「ローン特約」の条項は買主側には絶対に必要な条項ではあるのですが、
売主と仲介業者(不動産屋)にとってはとてもやっかいな条項なのです。
売主と仲介業者(不動産屋)はせっかく売買契約までしたのに、ある一定期間が過ぎた後、
契約が白紙になってしまっては、元に戻るというだけでなく時間と手間による損失を被ることになってしまうのです。
ですから、売主と仲介業者(不動産屋)にとっては白紙撤回などというのはなんとしても
避けたいわけです。
そこで、この「ローン特約」の条項に記載する際トリックを仕掛けるのです。

そのトリックの手口をご紹介しましょう。
売買契約書はあらかじめ仲介業者(不動産屋)が作成します。
その際、仲介業者(不動産屋)はこの「ローン特約」に記載すべき銀行名の欄などに単に
「提携ローン」とか「都市銀行」
などといったあいまいな記述をします。
これが危険な記載であることに一般の人は気がつきません。
どういう風に危険かというと、万が一、買主が金利が安いと思って申し込んだ銀行でローン審査が
通らなかった場合、同様の金利で別の銀行でローンが組めればいいですが、
それでも審査に通らなかったら白紙撤回できるものと思うでしょう。
しかし、「提携ローン」とか「都市銀行」などと書かれていた場合は白紙撤回できないんです。
そして、仲介業者(不動産屋)は、それならと審査の甘く金利が高い提携銀行(消費者金融などの場合あり)
に申し込ませます。それで審査が通るとどんなに金利が高くても(たとえ25%などという金利であっても)
契約は白紙撤回できないんです。
これが、大手、中小問わず今も普通に行われている仲介業者(不動産屋)の手口です。


じゃあ、どうすればいいのかと言うと、もうお分かりですね。
「ローン特約」の記載欄には固有名詞をキチンと明記しなければなりません。
例えば、
”○×銀行 △支店 フラット35(保障型)”
この例のように銀行名だけでなく支店名やローンの具体的名称まで入れておくのがいいでしょう。
こうすれば、その記載のローン審査が下りなかったときには白紙撤回が正々堂々とできますし、
その他の銀行や他のローンを再度申し込んで契約を続行する意思を示してもいいのです。

絶対白紙撤回しなければならないわけではなく最低条件をはっきりさせておくだけなのですね。
ですから、できるだけ条件の厳しい記述をしておくといいと思います。

ただ、さらに注意したいのは、仲介業者(不動産屋)としてはそういう記述をされては

百害あって一利なしですから、提携ローンが安いとか大丈夫とか言ってそのような記述をされない
ように説得してくるでしょう。そういうときにははっきりと意思を示さなくてはいけません。
大概の場合、仲介業者(不動産屋)が勧めてくるローンは自社の提携先とのローン契約を取り付けて
マージンをもらうためのものですから、ローンは自分で金利を調べて自分で申し込んだ方がいいです。

この件は本当に大手でも同じような誘導をしてきますから、大手だから安心ということはまずありません。
昔から不動産屋は”せんみつ”と言って1000言ったことで3つしか本当のことを言わないと言われてきましたからね。
逆にここに書く銀行ローンの固有名詞を尋ねてくるような業者であったなら結構信頼できる業者と言えます。

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